ZOOM SUR...UN NOUVEAU CONCEPT
La Valeur Verte des logements
Dossier Diagnostic Technique du Logement
EVOLUTION DES METHODES DE CONSTRUCTION ET DE REHABILITATION DANS LE CADRE DU DEVELOPPEMENT DURABLE.
Le XXIème siècle est caractérisé en partie par la prise de conscience générale de l'importance du développement durable dans nos sociétés. Cette préoccupation est devenue prépondérante et incontournable dans le secteur de la construction.
Les grands objectifs environnementaux (réduction des Gaz à effet de serre, réduction de la production de déchets, limitation de la consommation des ressources primaires..) portés par le protocole de Kyoto à l'international et le Grenelle de l'environnement en France obligent les professionnels de la construction à s'adapter en faisant évoluer leurs habitudes et leurs méthodes de construction et de réhabilitation. La finalité étant de concevoir des bâtiments de plus en plus performants sur les thématiques énergétiques et environnementales comme réponses aux grands défis environnementaux.
La récente crise immobilière (2005-2008) qui a touché le secteur a également poussé certains professionnels du bâtiment à vouloir se différencier des autres constructions par le biais de l'environnement pour rester compétitif sur le marché. De ces constats, sont apparues les premières constructions vertes et « réhabilitations vertes » sur le marché.
Dans ce contexte, le sujet de la valeur verte (« Green value ») des biens immobiliers est devenu prépondérant dans les pays développés; l'ensemble des acteurs du secteur s'y intéresse pour répondre aux objectifs internationaux du protocole de Kyoto et pour faire face à la récente crise immobilière ainsi qu'à la montée des prix des matières premières.
La notion de valeur verte fait suite aux premières constructions immobilières ayant fait l'objet de certifications énergétiques et/ou environnementales. Impulsé dans les années 90 par l'établissement de la recherche en bâtiment britannique Building Research Establishment (BRE), et son référentiel anglais BREEAM, le secteur a vu se développer de nouvelles normes de constructions, adaptées et spécifiques à chaque pays : référentiel PassivHauss (Allemagne, 1995), démarche HQE (France, 1996), LEED (Etats-Unis, 1999), Habitat et environnement (France, 2003), Programme CASBEE (Japon, 2004). Ils sont régulièrement remis à jour et se développent parallèlement aux nouveaux enjeux environnementaux.
Depuis le début des années 2000 et l'application de ces nouvelles procédures de construction « vertes », des études diverses (articles de presse spécialisée, études académiques, thèses d'étudiants, conférences, travaux de commissions..) ont été publiées pour qualifier et décrire la Valeur Verte.
Trois éléments principaux composent la « Effective Green Value » :
- la qualité intrinsèque du bâtiment reposant sur des normes environnementales, - la capacité du gestionnaire à bien exploiter le bâtiment, ainsi que -le comportement « environnemental » de l'utilisateur.
« LA VALEUR VERTE » : DE L'ENERGETIQUE A L'ENVIRONNEMENTAL INCLUANT LA SANTE ET LE CONFORT
Le CERQUAL, organisme certificateur du groupe QUALITEL spécialisé dans la qualité du logement, a réalisé une étude pour décrypter cette valeur verte. Il en ressort que la valeur verte dans le secteur de l'immobilier est un phénomène réel qui se confirme dans les pays développés par les retours d'expériences, mais sa matérialisation par le marché est incomplète. Elle concerne essentiellement un thème énergétique qui apparaît comme un gisement de réduction de charges souvent au détriment des autres thèmes environnementaux.
La valeur verte est bien associée à une valeur financière et patrimoniale, intéressant au premier plan tous les acquéreurs potentiels de logements. Mais elle doit être mieux définie, mieux harmonisée et davantage portée par les habitants pour continuer à croître. Il est noté une progression et une amélioration de la transparence des informations : labels, et certifications de plus en plus généralisés, mise à disposition d'informations lors des transactions (DPE, intégration de la certification environnementale dans les listings de description des biens immobiliers aux Etats-Unis...), communication sur l'éco-performance des bâtiments (baromètre Novethic).
La valeur verte correspond à la plus-value financière qu'aurait un bien immobilier de qualité ayant fait l'objet d'une attention particulière dans sa réalisation ou dans sa rénovation sur les thématiques énergétiques et environnementales par rapport à un autre bien immobilier.
L'ensemble des études internationales met en relief un lien entre performance énergétique et/ou environnementale et valeur financière du bien immobilier. D'après les différentes études, la plus-value financière des bâtiments certifiés et/ou labellisés est de l'ordre de 3 à 9%. Les transactions sont aussi plus rapides. Les critères dont on dispose actuellement reposent essentiellement sur l'énergie et les émissions de CO2. A ces indicateurs il convient d'en ajouter d'autres, représentatifs de l'impact des constructions sur l'environnement (eau, déchets, empreinte des matériaux…) d'une part, et des attentes finales des utilisateurs (qualité de l'air intérieur par exemple) d'autre part. Le résultat doit être considéré comme objectif, les mesures doivent être vérifiables et l'analyse cohérente.
La valeur verte des logements n'existera vraiment que par les habitants, propriétaires et locataires. En France, les logements verts sont en pleine expansion, leur développement dépend de plusieurs facteurs tels que la réglementation thermique et l'affichage du DPE, les prescriptions locales, les banques, les aides financières allouées par la politiques et de la volonté des futurs acquéreurs d'habiter dans un logement « vert ». Une fois la transition énergétique passée, le prochain critère de valeur sera la qualité environnementale, incluant les notions de confort et de santé. Nous militons en ce sens pour la création d'un véritable observatoire de la valeur verte qui impliquera un panel d'acteurs représentatifs de la construction et de la commercialisation des logements. Nous considérons en effet la valeur verte comme un levier à l'implication dans la construction durable.» Antoine DESBARRIERES, Président de CERQUAL
6 propositions pour développer la valeur verte en France
1- Définir précisément et universellement la valeur verte : celle d'un immeuble ou d'une maison s'apprécie comme la survaleur financière liée à sa qualité environnementale ;
2- Fédérer les acteurs du logement sur le fait que la valeur verte est un levier économique essentiel pour atteindre les objectifs du Grenelle de l'Environnement, notamment en matière de rénovation du parc existant ;
3- Reconnaître sa valeur financière: les premières observations réalisées au niveau international permettent de l'évaluer dans une fourchette de 3 à 9% principalement sur le fondement de la performance énergétique;
4- La notion de valeur verte doit être élargie au-delà de la seule performance énergétique (impact environnemental, santé, confort) ;
5- La qualité et la performance doivent s'évaluer de façon impartiale et indépendante, aux moyens d'indicateurs normalisés et multicritères : leur certification à la construction puis en exploitation est à privilégier ;
6- La création d'un observatoire dédié permettra de mesurer le poids de la valeur verte en France.
Mise à jour : Janvier 2012
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