LA REPARTITION DES CHARGES ENTRE VENDEUR ET ACQUEREUR
ETAT DATÉ DRESSÉ PAR LE SYNDIC À LA DEMANDE DU NOTAIRE
Tous ces comptes sont regroupés dans un état daté, adressé par le Syndic chez le notaire avant la vente. Le coût de cet état daté doit figurer au contrat de Syndic.
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré.
CONCERNANT LES TRAVAUX
Les travaux sont rarement compris dans le budget prévisionnel, mais votés en Assemblée Générale. Le principe est qu’il appartient à la personne, ayant la qualité de Copropriétaire à la date d’exigibilité des Appels de Fonds, de s’en acquitter.
SOMMES EXIGIBLES, LORS DE LA SIGNATURE CHEZ LE NOTAIRE
A compter du 1er Septembre 2004, la réforme issue du décret du 27 mai 2004 oblige le vendeur à acquitter toutes les sommes exigibles au jour de la vente :
▪ La provision de charges du trimestre en cours
▪ Les dépenses de travaux pour lesquelles les appels de fonds ont été émis…
Une fois les comptes de l’exercice clos et approuvés en Assemblée Générale, le solde, créditeur ou débiteur, sera restitué ou demandé à l’acquéreur.
Le syndic doit solder définitivement le compte du vendeur, dès la notification de la vente et non attendre la régularisation annuelle des comptes. Il ne peut donc pas conserver de fonds appartenant au vendeur.
Le vendeur se verra rembourser sa quote-part sur le fonds de roulement et sur les avances de trésorerie. En principe, uns somme équivalente sera réclamée à l’acquéreur qui doit la prévoir à son budget.
DECRET
Le Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, fixe les règles de cette répartition.
DOCUMENTS AUTRES QUE L’ÉTAT DATÉ À FOURNIR, PAR LE SYNDIC, LORS D’UNE MUTATION
◊ Le Questionnaire Syndic remis par le Notaire (il comprend tous les éléments contractuels de la Copropriété et les charges qui en résultent)
◊ Les Procès verbaux des Assemblées Générales
◊ Les Diagnostics obligatoires pour les parties communes
◊ Les Procédures en cours
◊ Les Observations du Syndic pour faciliter la vente
Le coût prévisionnel de cette prestation, à reverser au Syndic, par le vendeur peut s’estimer à 450 € (à titre indicatif).
CONVENTION POSSIBLE ENTRE VENDEUR ET ACQUÉREUR
Dans la pratique, une convention écrite permet de déroger aux dispositions légales de répartition des charges. Cette convention intervient en dehors du Syndic. Elle n’a d’effet qu’entre les parties et n’est pas opposable au Syndicat des Copropriétaires. Il est préférable de faire figurer ce document dans l’avant-contrat. La régularisation financière devra intervenir, impérativement, le jour de la signature de l’acte de vente notarié.