APRÈS AVOIR ABORDÉ EN 2008 :

1) Changement de fenêtres
2) Pose de carrelage et de parquet
3) Inscrire une question à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale
4) Que faire des encombrants
5) Sécurisation des décorations florales des fenêtres et balcons
6) Encombrement des parties communes
7) Interdiction de fumer dans les parties communes et le problème des mégots de cigarettes
8) Gestion privative des boîtes à lettres
9) Autorisation de poser une antenne TV
10) Comment caractériser les troubles de jouissance
11) Communiquer votre changement d’adresse par écrit au syndic
12) Sachez informer votre syndic en temps voulu

VOICI LES QUESTIONS RÉPONSES D’ACTUALITÉ EN 2009 :



EN CAS D’INDIVISION, À QUI LA CONVOCATION DOIT-ELLE ÊTRE ADRESSÉE ?
Si le mandataire est clairement identifié par le syndic, c’est lui qui reçoit la convocation. Dans le cas contraire, si un écrit ne l’a pas nommément désigné, tous les indivisaires doivent être convoqués.

Le délai de convocation est désormais de 21 jours avant la date de la réunion (article 9 modifié par le décret du 1er mars 2007)












QUI PEUT PRÉSIDER L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ?
Le Président est obligatoirement un copropriétaire.

Toutefois toute personne même étrangère à la Copropriété peut être mandataire des membres du Syndicat des Copropriétaires (toute clause contraire du Règlement de Copropriété étant réputée non écrite) à l’exception du syndic, de ses conjoints ou préposés (art. 22 Loi de 1965 – nota : un gardien est considéré comme préposé du Syndic).



COMMENT LÉGALEMENT SOLLICITER UNE AUTORISATION D’EFFECTUER DES TRAVAUX ENTRAÎNANT MODIFICATION DES PARTIES COMMUNES OU MODIFIANT L’ESTHÉTIQUE DE L’IMMEUBLE ?
La demande, faite par lettre recommandée avec AR, auprès de son syndic, doit faire l’objet d’inscription à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale, en précisant le descriptif détaillé des travaux envisagés.
Décret 67-223 du 17 mars 1967, art. 10






















EN CAS DE TROUBLES DE VOISINAGE, QUELS SONT LES PREMIÈRES DÉMARCHES À CONSEILLER ?
Avant d’engager toute action contre un occupant bruyant de l’immeuble, il est souhaitable de tenter une solution à l’amiable. Si la mise en garde n’est pas suivie d’effets, une lettre peut être adressée, en recommandé avec AR, directement à l’intéressé lui demandant de cesser les nuisances. Une copie sera envoyée au Syndic.

De par sa qualité même, c’est au propriétaire bailleur d’aviser son locataire de ses devoirs par rapport aux habitants de l’immeuble. Sa responsabilité peut même être recherchée devant les tribunaux en cas d’inaction de sa part. Ce qui peut l’inciter à résilier le bail.

Une demande écrite d’intervention doit alors être adressée au Syndic, avant de saisir l’Assemblée Générale des Copropriétaires pour engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre du résident indélicat.
























A PARTIR DE QUELLE DATE DOIT-ON PRÉVOIR LA MISE EN PLACE DU DIAGNOSTIC SÉCURITÉ ÉLECTRIQUE EN PARTIES PRIVATIVES ?
Le 1er janvier 2009 le décret d’application rendant obligatoire le diagnostic électrique des immeubles d’habitation de plus de 15 ans, en cours de vente, rentre en vigueur.

Le parc immobilier a vieilli. Les installations électriques accusent de l’ancienneté et peuvent se révéler inadaptées aux besoins des utilisateurs, sans compter l’usage accru des appareils électriques.
2 millions de logement s’avèrent préoccupants et présentent, à tout moment, des risques d’incendie.

Aussi le diagnostic électrique des parties privatives des locaux à usage d’habitation doit figure à l’avant-contrat et au contrat de vente, dès le 1er janvier 2009. Cette attestation de mise en sécurité par un professionnel certifié est valable trois ans.

DANS LE DÉLAI DE CONVOCATION D’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE, COMMENT PRENDRE EN COMPTE LE SAMEDI, LE DIMANCHE ET LES JOURS FÉRIÉS ?
L’article 642 alinéa 2 du NCPC dispose : « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».
Les samedi et dimanches inclus dans le délai comptent comme des jours normaux.

EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE, UN COPROPRIÉTAIRE PEUT-IL SE FAIRE ASSISTER DE SON AVOCAT ?
Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, on admet généralement que la réunion des copropriétaires en assemblée générale est une réunion privée à laquelle les personnes étrangères au syndicat ne peuvent assister sans l'autorisation de l'assemblée (ce point figurant à l’ordre du jour de l’assemblée)

Si un tiers veut assister à l'assemblée, contre le gré du syndicat ou de l'un des copropriétaires, une ordonnance sur requête du Président du Tribunal de Grande Instance doit être obtenue pour l'y autoriser. La présentation d'une requête, à cette fin, par un copropriétaire, ne peut être considérée en soi comme fautive.

S'il n'y a pas d'opposition, l'assistance d'un tiers à l'assemblée ne saurait entraîner sa nullité.
Il a été par ailleurs admis que le syndic pouvait, en cours d'assemblée, consulter téléphoniquement un avocat (CA Paris 4 avril 1991).













COMMENT RÉDUIRE LES COÛTS DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE ?
L’assemblée générale annuelle des copropriétaires est de la plus haute importance pour la destinée de l’immeuble.

Les mécanismes d’assouplissement des majorités prévus par la loi ont permis plus de lisibilité pour les prises de décisions grâce au second vote dans les conditions réglementaires.

La participation de chacun, ce jour-là, est essentielle pour ancrer la copropriété dans le réalisme économique et financier, dans la perspective des grands chantiers au rendez-vous (2013 fin des canalisations en plomb, la loi Grenelle 1 adoptée par l’assemblée nationale le 21 octobre 2008 sur l’individualisation des charges de chauffage et les économies d’énergie de la copropriété….).


Une assemblée générale se prépare ….un an à l’avance. Les grandes lignes directrices s’élaborent en conseil syndical et s’affinent avec le syndic jusqu’au terme prévu.

Grâce à une gestion courante maîtrisée, les dossiers sont cadrés, renseignés avec les devis contradictoires de deux ou trois entreprises consultées. Ce qui se conçoit bien s’énonce clairement : des résolutions claires et des devis explicités rendront la prise de décision des copropriétaires rapide et efficace, loin de toutes polémiques résolues en amont.













QUELLES SONT LES PRÉROGATIVES DU PRÉSIDENT DE SÉANCE EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
La Commission relative à la Copropriété en sa recommandation n°4 du 19 mars 2008 relative à la tenue des Assemblées Générales, prescrit au PRESIDENT DE SEANCE :

- de veiller au vote sur toutes les questions inscrites à l’ordre du jour et uniquement sur celles-ci.

- de vérifier le nom des votants et leur nombre de voix

- de faire voter les Copropriétaires soit à main levée soit par bulletin nominatif identifiant avec précision les opposants et les abstentionnistes, excluant le bulletin secret.

- d’indiquer si la résolution est adoptée ou non et à quelle majorité.

Le Procès Verbal doit être notifié, le plus rapidement possible, par lettre recommandée avec AR, aux copropriétaires opposants ou défaillants. Par contre il doit être adressé par lettre simple aux Copropriétaires qui ne sont ni défaillants ni opposants.


















DANS L’AVANT-CONTRAT DE VENTE QU’ENTRAÎNENT LES CONDITIONS SUSPENSIVES DE L’OBTENTION D’UN PRÊT ?
Selon un document de la Chambre des Notaires, « si vous devez emprunter pour réaliser votre achat et qu’il s’agit d’un bien à usage d’habitation, l’avant-contrat est nécessairement conclu, sous la condition suspensive de l’octroi d’un prêt. Pour l’essentiel, il faut savoir que l’acquéreur, ayant besoin d’un prêt pour acquérir, ne peut s’engager définitivement avant de l’avoir obtenu.
L’engagement réciproque des parties est subordonné à la réalisation d’un certain nombres de conditions prévues par la loi ou stipulées dans l’avant-contrat ».