TRANSMISSION D'UNE AUTORISATION DE FAIRE UNE TERRASSE :
Nouveau copropriétaire, je voudrais faire une terrasse sur des parties communes. L'assemblée générale avait donné l'autorisation à mon prédécesseur de procéder à ces travaux, mais ils n'ont jamais été entrepris.
L'autorisation est-elle toujours valable pour moi ?

En principe, donc sauf disposition contraire de la décision de l'Assemblée Générale, l'autorisation est personnelle et donc non transmissible. Le droit de construire sur une partie commune, en outre, doit impérativement être exercé dans les dix ans qui suivent la convention accordant ce droit, en application de l'article 37 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (CA Paris, 23e ch. B, 3 mars 2005 ; Loyers et copr. 2005, comm. 164, obs. G. Vigneron).
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LE DELAI DE L'ARTICLE 42 DOIT ETRE RESPECTE POUR TOUTE ACTION VISANT L'ASSSEMBLEE GENERALE

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des Assemblées Générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

Les époux X, titulaires du lot n° 52 constitué d'un emplacement de stationnement dans la cour de l'immeuble en copropriété du ..., ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en annulation de la 14e "résolution" de l'assemblée générale du 18 mars 2004 décidant de remplacer les chasses roues amovibles installées de part et d'autre de la porte cochère par des chasses roues fixes, et en remise en place des chasses roues amovibles ainsi qu'en allocation de dommages et intérêts.

Pour accueillir ces demandes, l'arrêt de la Cour d'Appel contesté a retenu qu'en limitant l'accès à l'emplacement de parking à certains véhicules, l'Assemblée Générale du 18 mars 2004 a remis en cause les droits des époux X tels qu'énoncés par le Règlement de Copropriété en y imposant des restrictions et ont donc porté atteinte à leur droit de jouissance sur leur bien.

En statuant ainsi, alors que l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public, ne fait aucune distinction entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales de copropriétaires, la Cour d'Appel a violé ledit article 42.

Référence : Cass. Civ. 3e, 17 juin 2009 (pourvoi n° 08-17.327), cassation
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LE COPROPRIETAIRE BAILLEUR EST-IL RESPONSABLE DES DOMMAGES CAUSES PAR SON LOCATAIRE A L'ENCONTRE DE LA COPROPRIETE


Oui, la Copropriété est un tiers par rapport au contrat de location qui unit le propriétaire et son locataire. Lorsque le locataire est à l'origine de dégradations portant sur les parties communes de la Copropriété, le Syndic doit se tourner vers le copropriétaire, car il ne peut directement rechercher la responsabilité d'un locataire. Il appartient ensuite au bailleur de réparer les dommages causés par le locataire ou de faire cesser les troubles dont sont victimes les autres copropriétaires du fait du locataire.
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POUR QUELS TYPES DE TRAVAUX EST-IL NECESSAIRE DE SOLLICITER L'AUTORISATION DE LA COPROPRIETE ?


L'autorisation préalable, par un vote de l'assemblée générale du syndicat de copropriété, est impérativement requise pour tous travaux effectués par un copropriétaire :

si ces travaux affectent les parties communes de l'immeuble

si ces travaux, même effectués sur le lot privatif du copropriétaire, affectent l'aspect extérieur de l'immeuble

Il convient de rappeler que, dans tous les cas, les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble, telle que celle-ci résulte du Règlement de Copropriété. IMPORTANT : l'autorisation accordée par l'Assemblée Générale ne dispense pas le copropriétaire de demander par ailleurs toutes les autorisations administratives éventuellement nécessaires, au regard, notamment, du droit de l'urbanisme.
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CHANGEMENT DE FENETRES : DROITS ET OBLIGATION
Pour en savoir plus télécharger
la Lettre d'Information du 1er Trimestre 2008
-vérifier si le site est classé ou non par les Bâtiments de France
- courrier d’information au syndic pour connaître les décisions d’AG
- toujours respecter l’esthétique de l’immeuble, en se conformant aux exigences des Bâtiments de France
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POSE DE CARRELAGE OU DE PARQUET
Pour en savoir plus télécharger
la Lettre d'Information du 1er Trimestre 2008
- revenir à la conception de l’immeuble en améliorant le caractère phonique par pose d’une sous couche isolante
- prendre connaissance du Règlement de Copropriété et des décisions d’Assemblées Générales
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QUE FAIRE DES ENCOMBRANTS ?
Pour en savoir plus télécharger
la Lettre d'Information du 2eme Trimestre 2008
- les objets encombrants ne doivent pas être déposés près du local poubelles ou dans les parties communes.
Les poubelles ne doivent pas contenir d’objets dangereux (peintures, solvant, verres
cassés).
La Ville de PARIS procède à l’enlèvement GRATUIT des encombrants tous les jours ;
Contact : 3975 POUR PARIS – et se renseigner en Mairie pour les Villes limitrophes.
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GESTION PRIVATIVE DES BOITES A LETTRES
Pour en savoir plus télécharger
la Lettre d'Information du 2eme Trimestre 2008
Les boîtes à lettres sont A USAGE PRIVATIF. Tout changement de serrure est à la charge de l’occupant. Les étiquettes devront être du modèle adopté par la Copropriété.
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DECORATIONS FLORALES (POTS ET JARDINIERES) A L’INTERIEUR DES GARDE CORPS
Pour en savoir plus télécharger
la Lettre d'Information du 2eme Trimestre 2008
Pour des raisons de sécurité, les bacs à fleurs et pots en tous genres doivent être placés vers l’intérieur des garde-corps et munis de réservoirs destinés à recueillir les écoulements d’eau, afin de préserver les passants et d’éviter l’humidité sur les parties communes.
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AUTORISATION DE POSER UNE ANTENNE TV
La demande d'autorisation est soumise à l'accord préalable de l'Assemblée Générale. L'autorisation peut être demandée non seulement par le copropriétaire, mais également par le locataire.
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CHANGEMENT D’ADRESSE
L’information devant figurer dans le dossier Copropriété, UN ECRIT EST OBLIGATOIRE mentionnant l’ancienne et la nouvelle adresse. Faute de ce document écrit, votre demande ne sera pas officiellement prise en considération.
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INSCRIRE UNE QUESTION A L’ORDRE DU JOUR DE L’ASSEMBLEE GENERALE
Pour en savoir plus télécharger
la Lettre d'Information du 2eme Trimestre 2008
Depuis le 1er Avril 2007, les convocations doivent parvenir au moins 21 jours à l’avance, sauf délai plus long prévu par le Règlement de Copropriété. Le délai qui expirerait normalement un samedi, dimanche ou jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Chaque samedi et dimanche, jour férié ou chômé, inclus dans le délai, comptent comme des jours normaux.
A tout moment, avant l’envoi des convocations par lettre recommandée, les copropriétaires peuvent notifier au syndic une demande d’inscription d’une ou plusieurs questions à mettre à l’ordre du jour. Le syndic doit y donner suite.
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ENCOMBREMENT DES PARTIES COMMUNES
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la Lettre d'Information du 2eme Trimestre 2008
Nul ne doit encombrer les parties communes (passages, escalier, pallier, couloirs de caves…). Tout copropriétaire occupant ou bailleur, après lecture du Règlement de Copropriété s’engage à respecter ce principe et à le faire respecter par ses locataires.
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INTERDICTION DE FUMER DANS LES PARTIES COMMUNES ET LE PROBLEME DES MEGOTS DE CIGARETTES
Il est strictement interdit, pour des raisons d’hygiène et de sécurité, de fumer dans les parties communes y compris les cours.
Il est interdit de jeter des mégots dans les parties communes, dans les cours, ainsi que par les fenêtres.
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COMMENT CARACTERISER LES TROUBLES DE JOUISSANCE
Pour en savoir plus télécharger
la Lettre d'Information du 2eme Trimestre 2008
La tranquillité de l’immeuble ne peut être troublée par ses occupants tant par leur musique que par leurs agissements. Aucun copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance DE JOUR COMME DE NUIT, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les parasites ou toutes autres causes.
A savoir, il n’y a aucune plage horaire autorisée pour les bruits de voisinage ni de droit à faire la fête une fois par mois.
Après avoir demandé au responsable des désordres de cesser ses agissements,
commencez à constituer votre dossier en envoyant une lettre recommandée récapitulant les faits reprochés, déposer une ou plusieurs mains courantes au Commissariat. En cas d’insuccès un recours est possible auprès d’un conciliateur de justice. Gratuite et sans avocat, la conciliation peut éviter une procédure longue et onéreuse.
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SACHEZ INFORMER VOTRE SYNDIC EN TEMPS VOULU
Quand il n’y a pas de gardien ou si le dommage perdure, votre syndic est à votre écoute pour les dégâts des eaux, la panne d’ascenseur comme le remplacement d’une ampoule. Tout caractère d’urgence doit être porté à sa connaissance et n’hésitez pas à utiliser tous les moyens de communication, sans oublier la télécopie et le mail.
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EN CAS D’INDIVISION, À QUI LA CONVOCATION DOIT-ELLE ÊTRE ADRESSÉE ?
Si le mandataire est clairement identifié par le syndic, c’est lui qui reçoit la convocation. Dans le cas contraire, si un écrit ne l’a pas nommément désigné, tous les indivisaires doivent être convoqués.
Le délai de convocation est désormais de 21 jours avant la date de la réunion (article 9 modifié par le décret du 1er mars 2007)
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QUI PEUT PRÉSIDER L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ?
Le Président est obligatoirement un copropriétaire.
Toutefois toute personne même étrangère à la Copropriété peut être mandataire des membres du Syndicat des Copropriétaires (toute clause contraire du Règlement de Copropriété étant réputée non écrite) à l’exception du syndic, de ses conjoints ou préposés (art. 22 Loi de 1965 – nota : un gardien est considéré comme préposé du Syndic).
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COMMENT LÉGALEMENT SOLLICITER UNE AUTORISATION D’EFFECTUER DES TRAVAUX ENTRAÎNANT MODIFICATION DES PARTIES COMMUNES OU MODIFIANT L’ESTHÉTIQUE DE L’IMMEUBLE ?
La demande, faite par lettre recommandée avec AR, auprès de son syndic, doit faire l’objet d’inscription à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale, en précisant le descriptif détaillé des travaux envisagés.
Décret 67-223 du 17 mars 1967, art. 10
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EN CAS DE TROUBLES DE VOISINAGE, QUELS SONT LES PREMIÈRES DÉMARCHES À CONSEILLER ?
Avant d’engager toute action contre un occupant bruyant de l’immeuble, il est souhaitable de tenter une solution à l’amiable. Si la mise en garde n’est pas suivie d’effets, une lettre peut être adressée, en recommandé avec AR, directement à l’intéressé lui demandant de cesser les nuisances. Une copie sera envoyée au Syndic.
De par sa qualité même, c’est au propriétaire bailleur d’aviser son locataire de ses devoirs par rapport aux habitants de l’immeuble. Sa responsabilité peut même être recherchée devant les tribunaux en cas d’inaction de sa part. Ce qui peut l’inciter à résilier le bail.
Une demande écrite d’intervention doit alors être adressée au Syndic, avant de saisir l’Assemblée Générale des Copropriétaires pour engagement d’une procédure judiciaire à l’encontre du résident indélicat.
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A PARTIR DE QUELLE DATE DOIT-ON PRÉVOIR LA MISE EN PLACE DU DIAGNOSTIC SÉCURITÉ ÉLECTRIQUE EN PARTIES PRIVATIVES ?
Le 1er janvier 2009 le décret d’application rendant obligatoire le diagnostic électrique des immeubles d’habitation de plus de 15 ans, en cours de vente, rentre en vigueur.
Le parc immobilier a vieilli. Les installations électriques accusent de l’ancienneté et peuvent se révéler inadaptées aux besoins des utilisateurs, sans compter l’usage accru des appareils électriques.
2 millions de logement s’avèrent préoccupants et présentent, à tout moment, des risques d’incendie.
Aussi le diagnostic électrique des parties privatives des locaux à usage d’habitation doit figure à l’avant-contrat et au contrat de vente, dès le 1er janvier 2009. Cette attestation de mise en sécurité par un professionnel certifié est valable trois ans.
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DANS LE DÉLAI DE CONVOCATION D’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE, COMMENT PRENDRE EN COMPTE LE SAMEDI, LE DIMANCHE ET LES JOURS FÉRIÉS ?
L’article 642 alinéa 2 du NCPC dispose : « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».
Les samedi et dimanches inclus dans le délai comptent comme des jours normaux.
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EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE, UN COPROPRIÉTAIRE PEUT-IL SE FAIRE ASSISTER DE SON AVOCAT ?
Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, on admet généralement que la réunion des copropriétaires en assemblée générale est une réunion privée à laquelle les personnes étrangères au syndicat ne peuvent assister sans l'autorisation de l'assemblée (ce point figurant à l’ordre du jour de l’assemblée)
Si un tiers veut assister à l'assemblée, contre le gré du syndicat ou de l'un des copropriétaires, une ordonnance sur requête du Président du Tribunal de Grande Instance doit être obtenue pour l'y autoriser. La présentation d'une requête, à cette fin, par un copropriétaire, ne peut être considérée en soi comme fautive.
S'il n'y a pas d'opposition, l'assistance d'un tiers à l'assemblée ne saurait entraîner sa nullité.
Il a été par ailleurs admis que le syndic pouvait, en cours d'assemblée, consulter téléphoniquement un avocat (CA Paris 4 avril 1991).
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COMMENT RÉDUIRE LES COÛTS DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE ?
L’assemblée générale annuelle des copropriétaires est de la plus haute importance pour la destinée de l’immeuble.
Les mécanismes d’assouplissement des majorités prévus par la loi ont permis plus de lisibilité pour les prises de décisions grâce au second vote dans les conditions réglementaires.
La participation de chacun, ce jour-là, est essentielle pour ancrer la copropriété dans le réalisme économique et financier, dans la perspective des grands chantiers au rendez-vous (2013 fin des canalisations en plomb, la loi Grenelle 1 adoptée par l’assemblée nationale le 21 octobre 2008 sur l’individualisation des charges de chauffage et les économies d’énergie de la copropriété….).
Une assemblée générale se prépare ….un an à l’avance. Les grandes lignes directrices s’élaborent en conseil syndical et s’affinent avec le syndic jusqu’au terme prévu.
Grâce à une gestion courante maîtrisée, les dossiers sont cadrés, renseignés avec les devis contradictoires de deux ou trois entreprises consultées. Ce qui se conçoit bien s’énonce clairement : des résolutions claires et des devis explicités rendront la prise de décision des copropriétaires rapide et efficace, loin de toutes polémiques résolues en amont.
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QUELLES SONT LES PRÉROGATIVES DU PRÉSIDENT DE SÉANCE EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
La Commission relative à la Copropriété en sa recommandation n°4 du 19 mars 2008 relative à la tenue des Assemblées Générales, prescrit au PRESIDENT DE SEANCE :
- de veiller au vote sur toutes les questions inscrites à l’ordre du jour et uniquement sur celles-ci.
- de vérifier le nom des votants et leur nombre de voix
- de faire voter les Copropriétaires soit à main levée soit par bulletin nominatif identifiant avec précision les opposants et les abstentionnistes, excluant le bulletin secret.
- d’indiquer si la résolution est adoptée ou non et à quelle majorité.
Le Procès Verbal doit être notifié, le plus rapidement possible, par lettre recommandée avec AR, aux copropriétaires opposants ou défaillants. Par contre il doit être adressé par lettre simple aux Copropriétaires qui ne sont ni défaillants ni opposants.
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DANS L’AVANT-CONTRAT DE VENTE QU’ENTRAÎNENT LES CONDITIONS SUSPENSIVES DE L’OBTENTION D’UN PRÊT ?
Selon un document de la Chambre des Notaires, « si vous devez emprunter pour réaliser votre achat et qu’il s’agit d’un bien à usage d’habitation, l’avant-contrat est nécessairement conclu, sous la condition suspensive de l’octroi d’un prêt. Pour l’essentiel, il faut savoir que l’acquéreur, ayant besoin d’un prêt pour acquérir, ne peut s’engager définitivement avant de l’avoir obtenu.
L’engagement réciproque des parties est subordonné à la réalisation d’un certain nombres de conditions prévues par la loi ou stipulées dans l’avant-contrat ».
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QUELLES SONT LES PERSONNES QUI NE PEUVENT PAS ÊTRE MEMBRES DU CONSEIL SYNDICAL ? 
Le Syndic et ses proches comme le conjoint et les ascendants, le gardien de l’immeuble sauf s’il est copropriétaire, un locataire, un titulaire du droit d’usage et d’habitation.
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QUI PEUT ÊTRE MEMBRE DU CONSEIL SYNDICAL ?
Un copropriétaire, un membre d’une indivision, un associé d’une société d’attribution, un accédant ou acquéreur à terme pour un titulaire d’un contrat de location accession, le conjoint ou Pacsé d’un copropriétaire, le représentant légal d’un copropriétaire (tuteur d’incapable par exemple).
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LOCATION EN MEUBLÉS, QUEL EST LE PRÉAVIS À RESPECTER, PAR LE LOCATAIRE, POUR SON CONGÉ ?
Le code de la construction et de l’habitation a prévu un statut minimum en location meublée pour assurer la protection des occupants. Que le bail soit écrit ou non l’article L632-1 dispose que le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve de respecter un préavis d’un mois.
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QUELS SONT LES CRITÈRES D’UN LOGEMENT DÉCENT RÉPONDANT AUX NORMES EN VIGUEUR ?
Surface minimum de 9 m2 avec hauteur sous plafond de 2,20 m pour un volume habitable au moins égal à 20 m3. Une ventilation et un éclairage naturel, eau chaude et chauffage, des réseaux et branchements électricité et gaz, des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bonne état de fonctionnement, une installation sanitaire intérieure (WC et salle d’eau) pour les logements de plus d’une pièce.
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EN TANT QUE PROPRIÉTAIRE D’UN LOCAL COMMERCIAL EN REZ-DE-CHAUSSÉE AVEC UNE SURFACE VITRÉE CONSÉQUENTE, COMMENT SE CALCULE MA QUOTE-PART LORS DU RAVALEMENT ?
S’agissant du ravalement, la façade est un élément du gros œuvre de l’immeuble, en parties communes, qui participe à son harmonie. Le Syndic ne pourra pas limiter votre participation à la dépense proportionnelle à la surface ravalée de la façade de son lot, mais au prorata des tantièmes de charges générales déterminé par le Règlement de Copropriété.
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RESPONSABILITÉ DU SYNDIC EN CAS DE TEMPÊTE
Le Syndic est responsable, non pas pour avoir engagé des travaux à la suite de dégâts causés par une tempête, mais pour ne pas avoir consulté le Conseil Syndical ou fait ratifier ces travaux après exécution, alors que, s’il pouvait engager les premiers travaux urgents, il lui appartient, en vertu de l’article 37 du décret du 17 mars 1967, de faire ratifier ces travaux, exécutés ou envisagés par la prochaine Assemblée Générale.
Cour d’appel de Versailles 4ème chambre, 29 octobre 2007
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QU’ENTRAÎNE LA GARANTIE DES VICES CACHÉS EN CAS DE MAUVAISE FOI DU VENDEUR ?
Le vendeur d’un bien immobilier qui a connaissance d’un événement préjudiciable et qui n’en informe pas son acheteur risque la condamnation par le juge de prendre en charge les travaux de réfection induits.
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DEUX ÉPOUX PEUVENT-ILS FAIRE PARTIE DU CONSEIL SYNDICAL ?
Non, la copropriété ne peut élire deux propriétaires d’un même lot (époux, héritiers en indivision, membres d’une SCI).
Oui, si les deux époux sont propriétaires, chacun, de lots distincts.
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A QUELLE FRÉQUENCE DOIS-JE FAIRE ENTRETENIR MA CHEMINÉE OU MES CONDUITS DE FUMÉE ?
Le ramonage du conduit de fumée est obligatoire une fois par an et tous les trois ans, pour les conduits tubés par un professionnel agréé qui doit remettre une attestation de ramonage à produire à son assurance en cas de sinistre.
Le ramonage par les conduits est toujours à conseiller. Aujourd’hui les ramoneurs sont équipés pour travailler par le bas, en utilisant le hérisson et plusieurs perches flexibles, épousant les différents angles, qui se déploient pour atteindre la longueur voulue.
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A QUELLE MAJORITÉ, VOTER LA POSE DE DISPOSITIF DE FERMETURE D’UNE COPROPRIÉTÉ ?
La règle suivait la jurisprudence qui considérait que la fermeture d’un immeuble, pendant la journée, se votait à l’unanimité.
Actuellement la loi relative à la prévention de la délinquance du 5 mars 2007 impose la majorité absolue pour l’installation d’un système de contrôle d’accès (article 25n) au titre des travaux à effectuer sur les parties communes, en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
L’installation de dispositifs permettant la fermeture totale de l’immeuble, en présence ou non d’un interphone, doit être décidée à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, soit la majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des voix et ce depuis la loi Dalo du 5 mars 2007. Mais la loi précise qu’en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le Règlement de Copropriété.
A défaut les modalités d’ouverture doivent être votées à la double majorité de l’article 26.
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POUR UNE INSTALLATION DE CLIMATISATION DANS MON APPARTEMENT, QUELLE AUTORISATION DOIS-JE DEMANDER ?
Si les travaux affectent les parties communes (percement du gros œuvre) ou l’aspect extérieur de l’immeuble, l’autorisation préalable de réaliser ces travaux à vos frais, doit être demandée à l’Assemblée Générale et votée à la majorité de l’article 25.
Au préalable vous devez constituer un dossier circonstancié, en apportant les éléments destinés à rassurer les copropriétaires quant au bruit induit. Dossier qui sera transmis au Syndic, afin qu’il soumette la question à la prochaine Assemblée Annuelle.
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QUELLES SONT LES PRÉCAUTIONS PARTICULIÈRES À PRENDRE POUR ARBORER SA TERRASSE OU ÉLAGUER LES ARBRES D’UN JARDIN PRIVATIF ?
Sauf interdiction du Règlement de Copropriété, le Copropriétaire peut librement disposer de son balcon et de sa terrasse pour les aménagements d’usage courant.
Mais en cas de transformation de la toiture-terrasse avec de la terre, du gazon, des arbres, des bacs de maçonnerie scellés, l’autorisation préalable de l’Assemblée Générale doit être donnée, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Votre responsabilité risque malgré tout, d’être engagée, si d’éventuels problèmes d’étanchéité surviennent.
Concernant un jardin privatif : l’élagage des arbres et l’ornementation générale sont du ressort de la Copropriété, mais la tonte et la mise à niveau des haies sont à la charge de l’utilisateur..
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QUELS TRAVAUX D’AMÉLIORATION DONNENT DROIT À LA RÉDUCTION D’IMPÔT ?
Au titre de la résidence principale, il s’agit des dépenses apportant à l’immeuble d’habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté.
A savoir
- les dépenses en faveur du Développement Durable (matériaux d’isolation thermique, acquisition de fenêtre ou porte-fenêtre)
- les dépenses en faveur de l’aide aux personnes âgées ou handicapées (lavabos à hauteur réglable, baignoires à porte, certains types d’ascenseurs électriques)
A noter qu’à partir du 1er janvier 2009 sont exclus les frais de dépenses des chaudières à basse température et le taux progressivement réduit pour les appareils de chauffage au bois et les pompes à chaleur.
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A PROPOS DE LA RÉGLEMENTATION POUR L’UTILISATION DE LA CHEMINÉE DANS LES IMMEUBLES COLLECTIFS, À PARIS
les cheminées à foyer ouvert ne doivent être utilisées qu’en appoint ou à des fins d’agrément (article 23, arrêté du 22 janvier 1997 créant une zone de protection spéciale contre les pollutions atmosphériques en Ile-de-France. JO du 30 janvier 1997).
Pour les nouveaux propriétaires, avant l’utilisation de la cheminée, faire établir des tests et un essai fumigène par un chauffagiste. En effet l’utilisation de votre cheminée ne doit pas incommoder les voisins et nécessite un ramonage au moins annuel.
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ASSURANCE MULTIRISQUE HABITATION : L’EXPERTISE CONTRADICTOIRE EST-ELLE POSSIBLE ?
La convocation, au frais du demandeur, d’un deuxième expert peut intervenir, si le montant proposé ne vous agrée pas. A défaut d’accord, un troisième expert, désigné par les deux parties ou par le tribunal, procédera au verdict final. Ces frais sont alors généralement partagés entre les parties.
Le montant de l’indemnisation dépend des conditions énoncées au contrat, base de toute évaluation d’expertise.
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QUE SOUS- ENTENDENT COEFFICIENT DE VÉTUSTÉ ET VALEUR DE REMISE À NEUF ?
Pour les immeubles, le remboursement prévoit le coût de la reconstruction ou des réparations, déduction faite d’un “coefficient de vétusté” proportionnel à l’ancienneté de l’immeuble. En d’autres termes, pour percevoir de quoi refaire à neuf le bien détruit ou endommagé, il faut avoir souscrit une assurance « valeur à neuf », plus onéreuse, permettant de percevoir une indemnité supplémentaire (25% de la valeur de reconstruction).
Mais une partie des frais restera à votre charge, si votre bien est délabré.
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LES PROPRIÉTAIRES BÉNÉFICIANT DE SUBVENTIONS DE TRAVAUX POUR SORTIE D’INSALUBRITÉ ET LE CREP (CONSTAT DE RISQUE D’EXPOSITION AU PLOMB)
Ils se voient prescrire la réalisation et la communication d’un CREP au titre de la loi n° 2009-879 du 21 juillet 2009 portant réforme de l’hôpital et relative aux patients, à la santé et aux territoires a été (publiée au j. o du 22/07/2009), l’article 104 concerne l’opération d’amélioration de l’habitat et les subventions de travaux pour sortie d’insalubrité pour entrée en vigueur immédiate.
Un nouvel article l 1334-8-1 du code de la santé publique prévoit que dans les zones délimitées pour la réalisation d’une opération d’amélioration de l’habitat, l’autorité administrative compétente prescrit la réalisation et la communication d’un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) aux propriétaires bénéficiant de subventions de travaux pour sortie d’insalubrité.
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POUR CONNAÎTRE LES RISQUES LIÉS À LA PRÉSENCE D’UNE CARRIÈRE SOUTERRAINE, LE SITE PARIS.FR PERMET D’INTERROGER EN LIGNE L’INSPECTION GÉNÉRALE DES CARRIÈRES
Le portail de renseignement sur les carrières souterraines permet, à chacun, de prendre connaissance de la nature du sous-sol de sa copropriété, localisée à paris ou dans les départements de la petite couronne 92,93 et 94
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QUE FAIRE CONTRE DES COPROPRIÉTAIRES SANS PLACE DE PARKING QUI GARENT LEUR VÉHICULE DANS UNE COUR, GÊNANT L'ACCÈS AU GARAGE OÙ SE TROUVE MA PLACE DE PARKING?
Si l'usage des parties communes de l'immeuble est libre pour les copropriétaires, tout n'est pas permis pour autant.
Ainsi, selon la loi, l'usage des parties communes ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ainsi qu'à la destination de l'immeuble.
Le syndic doit envoyer une lettre recommandée aux propriétaires "contrevenants". Après avoir obtenu de l'assemblée l'autorisation d'intenter un procès, le syndic peut les poursuivre, en cas de nécessité, par une action en justice.
L'action du syndicat des copropriétaires n'est pas la seule envisageable pour remédier au problème. Chaque copropriétaire, gêné par une utilisation abusive des parties communes, peut saisir à titre individuel le tribunal.
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)DE PLUS EN PLUS DE PANNEAUX PHOTOVOLTAÏQUES SONT INSTALLÉS SUR LES TOITS. COMMENT S’ENGAGER EN INSTALLANT DES PANNEAUX SOLAIRES ?
La réponse ministérielle du 29 septembre 2009 apportée à la question de M. Alain Cousin (UMP) qui attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire sur les règles d'urbanisme applicables à l'installation de panneaux photovoltaïques permet de répondre.
M. Alain Cousin constate que les règles d'urbanisme fixées par une commune dans le cadre de son plan local d'urbanisme ou PLU peuvent imposer un type de toiture et réglementer la création de velux, par exemple.
Or il lui apparaît que les propriétaires peuvent librement installer des panneaux solaires sur la toiture de leur maison, alors même que cette installation peut  » porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, des paysages urbains ou des perspectives monumentales »
La réponse ministérielle cite le code de l'urbanisme selon lequel l'installation de panneaux photovoltaïques sur le toit d’une maison nécessite une déclaration préalable, puisqu'elle modifie l’aspect extérieur du bâtiment.
Si le projet d'installation de panneaux photovoltaïques se situe dans le périmètre de protection d’un monument historique, l’accord préalable de l’architecte des bâtiments de France est également nécessaire. 
Par ailleurs, le projet de loi Grenelle II portant engagement national pour l’environnement prévoit de faciliter le développement de ces dispositifs favorables au développement durable et à la protection de la Planète, tout en encadrant leur installation dans des périmètres spécifiques, comme le périmètre de protection d'un monument historique, à l’intérieur desquels l’intérêt patrimonial ou paysager le justifie.
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ATTESTATION D'ENTRETIEN ANNUELLE DE CHAUDIÈRE A GAZ.
Validité de la demande du syndic qui rappelle que les copropriétaires doivent lui transmettre une fois par an leur attestation d'entretien de leur chaudière gaz individuelles pour l'eau chaude et le chauffage.
L’obligation est effective en cas de VMC/Gaz. arrêté du 25 avril 1985
Dans chaque logement d'un tel immeuble, l'utilisateur d'appareils à gaz raccordés à la ventilation mécanique contrôlée - gaz et situés dans ledit logement est tenu de les faire entretenir et vérifier périodiquement par un professionnel qualifié.
Dans le cas où les opérations visées au deuxième alinéa ne sont pas exécutées dans le cadre des (Arrêté du 30 mai 1989, art. 1er) "contrats écrits faisant référence au présent arrêté" passés au titre du premier alinéa, les utilisateurs d'appareils sont tenus de fournir au propriétaire ou au syndic de l'immeuble une attestation des opérations d'entretien effectuées sur les appareils sous leur responsabilité. Ils doivent laisser libre accès aux entreprises chargées des opérations visées au premier alinéa.
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QUI, DU NU PROPRIÉTAIRE OU DE L'USUFRUITIER DOIT SOUSCRIRE L'ASSURANCE HABITATION ?
Une assurance habitation doit être souscrite par la personne qui habite la maison pour couvrir les dégâts qui pourraient survenir (dégâts des eaux, incendie, etc..).
Le propriétaire n’est pourtant pas dispenser de prendre une assurance supplémentaire au titre de "propriétaire non occupant" qui le couvrira pour les parties communes etc..
En règle générale, l'assurance habitation sera prise par l'occupant, souvent l'usufruitier (complétée éventuellement par une autre prise par le propriétaire).En l'absence d'occupant, c'est le nu propriétaire qui devra assurer son bien.
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NU-PROPRIÉTAIRE D'UN STUDIO QUE MA MÈRE, USUFRUITIÈRE, SOUHAITE LOUER, PUIS-JE DÉDUIRE DE MES REVENUS IMPOSABLES MES DÉPENSES DE RÉFECTION TOTALE DES PLANCHERS ?
Oui. Car, même si vous ne percevez pas de revenus fonciers de ce studio dont vous n’êtes pas le bailleur, le législateur admet que vous déduisiez de votre revenu global les dépenses de grosses réparations sur ce bien privé (instruction du 23.3.07, BOI 5D-2-07).
Rappelons, en effet, que les gros travaux (définis à l’article 606 du code civil) d’un bien immobilier démembré sont à la charge du nu-propriétaire. Si, par ailleurs, vous possédez des immeubles imposés dans la catégorie des revenus fonciers, vous pourrez déduire ces frais de travaux sur ces autres revenus.
À l’inverse si, comme c’est votre cas, vous n’avez pas de revenus fonciers, le montant des dépenses est imputé sur votre revenu global sans limitation de montant et peut, le cas échéant, créer un déficit foncier.
Si ma mère décide de louer le bien en meublé, la déduction est-elle encore possible ?
Non. La déduction de ces dépenses se justifie dans le fait qu’elle est liée à la production de revenus fonciers soumis à imposition (même si c’est l’usufruitier qui les perçoit et en paie l’impôt). Or la location d’un bien en meublé génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) qui n’ont plus rien à voir avec des revenus fonciers…
Par ailleurs, puis-je faire donation de ma part de nue-propriété à ma compagne ?
Oui, mais du fait que vous n’êtes pas pacsé, cette libéralité coûtera très cher en droits d’enregistrement : de l’ordre de 60 % de la valeur de la nue-propriété transmise. De plus, le régime dérogatoire de déduction des travaux ne pourra pas s’appliquer. En effet, seuls sont concernés les démembrements résultant d’une succession ou d’une donation entre parents ou conjoints. Les concubins en sont donc exclus.
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JE SUIS USUFRUITIÈRE D'UN APPARTEMENT OÙ LE RAVALEMENT A ÉTÉ VOTÉ. A QUI DU NU-PROPRIÉTAIRE OU DE L'USUFRUITIER INCOMBE LE RAVALEMENT?
Les travaux incombant au nu-propriétaire relèvent de l'article 606 du Code civil. En principe, le ravalement relève des travaux de gros entretien, mais il convient de s'attacher à la nature des travaux (art.606 ou simple entretien) et de l'origine de la décision de les entreprendre (décision de la copropriété ou injonction administrative).
Le coût du ravalement incombe à l'usufruitier dès lors qu'il n'affecte pas le gros œuvre, ni la structure de l'immeuble (Cass. 3e 12 avril 1995 n° 93-12849).
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EN TANT QUE NU-PROPRIÉTAIRE (MA MÈRE ÉTANT USUFRUITIÈRE), LE SYNDIC AT’IL LE DROIT DE ME RÉCLAMER LE PAIEMENT DES CHARGES ?
Un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 23 février 2000 (n° 98-1723) pose le principe selon lequel le nu-propriétaire peut être condamné « in solidum » tout comme l’usufruitier au paiement d’arriérés de charges.
Votre syndic peut aussi bien s’adresser à vous qu’à votre mère pour le paiement des charges de copropriété.
Le syndic peut vous réclamer la totalité des charges afférentes à ce lot. Mais rien ne vous empêche ensuite de demander à votre mère de vous rembourser le montant de sa quote-part (40 %).
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QUE FAIRE LORSQUE LE BIEN IMMOBILIER QUE L´ON S´APPRÊTE À ACQUÉRIR EST OCCUPÉ SANS TITRE ?
Cette acquisition est risquée. Si, dans la promesse de vente, il a été indiqué que le logement devait être livré vide de toute occupation, il est encore temps d´annuler la vente, puisque l´une de ses conditions de fond n´est pas remplie. Si cette disposition n´a pas été prévue, il appartiendra à l´acquéreur de demander au tribunal un jugement d´expulsion de l´occupant sans titre du logement. Cela peut durer plusieurs mois.
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EST-IL POSSIBLE D´OBTENIR L´ANNULATION D´UN AVANT-CONTRAT ?
Une annulation du compromis est possible, si le consentement exprimé lors de la conclusion du compromis, a été vicié. Par exemple si le vendeur n´a pas indiqué avec exactitude l´étendue des travaux à entreprendre pour la remise en état de l´immeuble. Il faut également que la masse de ces travaux ait été déterminante du consentement, en ce sens que si le futur acquéreur avait eu connaissance de la réalité des travaux à entreprendre, il n´aurait pas signé le compromis.
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PEUT-ON DEMANDER À DIFFÉRER LE PAIEMENT DES DROITS DE SUCCESSION RELATIFS À LA VALEUR IMPOSABLE DE LA NUE-PROPRIÉTÉ ?
Des biens reçus en nue-propriété peuvent rentrer dans le système. C’est aussi possible lorsque le conjoint survivant du défunt souhaite profiter sa vie durant du droit d’usage et d’habitation sur la résidence principale.
Le différé porte alors sur les droits correspondant à la valeur imposable de l’immeuble grevé du droit viager.
Pour bénéficier du paiement fractionné ou différé, la demande doit être expressément faite au moment du dépôt de la déclaration de succession dans un délai de 6 mois à compter du jour du décès (un an, lorsque le décès est survenu à l’étranger.
Il faut obtenir l’accord des cohéritiers.
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LA DATE LIMITE D’ACHÈVEMENT DES TRAVAUX DE MISE EN SÉCURITÉ DES ASCENSEURS EST FIXÉE AU 31 DÉCEMBRE 2010, QUE SE PASSERA-‘TIL POUR LES COPROPRIÉTÉS HORS DÉLAI ?
Les chiffres varient concernant les équipements non-conformes entre 25 et 10% selon les sources (Fédération des Ascensoristes et Fédération des Indépendants experts et bureaux de contrôle ascenseurs). D’autre part même si des travaux ont été entrepris, ils ont parfois été mal réalisés, laissant les Copropriétés sans conformité avec les textes. Un report des premières tranches de travaux semble être l’option choisie par le Gouvernement qui devra concrétiser sa position dans les prochains mois.
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AU DÉCÈS DU LOCATAIRE EN TITRE, LE CONCUBIN QUI SOUHAITE RESTER DANS LES LIEUX DOIT-IL AVOIR UN BAIL ?
Les chiffres varient concernant les équipements non-conformes entre 25 et 10% selon les sources (Fédération des Ascensoristes et Fédération des Indépendants experts et bureaux de contrôle ascenseurs). D’autre part même si des travaux ont été entrepris, ils ont parfois été mal réalisés, laissant les Copropriétés sans conformité avec les textes. Un report des premières tranches de travaux semble être l’option choisie par le Gouvernement qui devra concrétiser sa position dans les prochains mois.
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DANS NOTRE IMMEUBLE DATANT DES ANNÉES 60, LA TERRASSE POSSEDE UN GARDE-CORPS D’UNE HAUTEUR DE 60 CM, QUE DEVONS-NOUS RESPECTER COMME RÈGLEMENTATION ?
La taille des garde-corps des balcons, terrasses, galeries, loggias est précisée dans l’article R.111-15 du Code de la Construction et de l’Habitation. Ils doivent avoir une hauteur d’au moins un mètre. Ils peuvent ne mesurer que 80 cm si le garde-corps a plus de 50 cm d’épaisseur. Cependant, cette norme est issue d’un décret du 14.6.69 fixant les règles générales de construction des bâtiments d’habitation. Elle s’applique à la construction des bâtiments d’habitation nouveaux, ainsi qu’aux surélévations de bâtiments anciens et aux additions à de tels bâtiments.
Mais ce texte ne prévoit pas une obligation de mise en conformité des logements anciens.
Puisque l’immeuble a été construit avant la date de publication de ce décret, la Copropriété n’a donc pas d’obligation légale de rehausser le garde-corps de la terrasse.
Si l’appartement est mis en location, le propriétaire n’est pas plus, dans cette hypothèse, obligé de rehausser le garde-corps de la terrasse. L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30.1.02 décrit les caractéristiques d’un logement décent auxquelles doit répondre un logement donné en location. Il impose au bailleur une obligation de maintenance des équipements de retenue des personnes. Mais ce texte ne précise aucune hauteur minimale des garde-corps.
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EN CAS DE NON CONFORMITÉ AUX DERNIÈRES NORMES EN VIGUEUR DES BRANCHEMENTS ÉLECTRIQUES DE L’APPARTEMENT EN LOCATION, MON LOCATAIRE PEUT-IL RÉDUIRE LE MONTANT DU LOYER ?
Les réseaux de branchements d'électricité n'ont pas à être conformes aux dernières normes en vigueur, s'ils fonctionnent convenablement et ne présentent pas de danger pour les occupants.
Les locataires peuvent exiger que le logement loué soit conforme aux caractéristiques de la décence, aussi bien lors de la délivrance du logement, que pendant toute la durée du bail, en vertu du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
Ce texte prévoit que les réseaux de branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement.
Par contre, aucun changement n'est nécessaire si les branchements d'électricité, même anciens, fonctionnent convenablement et ne présentent pas de danger pour la sécurité et la santé des occupants.
Si un locataire estime que ces équipements présentent un caractère de dangerosité pour lui et les autres occupants, il doit alors faire constater par toute personne compétente l'existence d'un tel risque. Ce n'est qu'en apportant la preuve de l'existence d'un danger que le locataire pourra exiger du bailleur le remplacement des installations jugées dangereuses par un professionnel.
Concernant la réduction du montant du loyer, celle-ci ne peut être décidée que par le juge dans les conditions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : le locataire peut saisir le juge, afin qu'il détermine les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, ainsi que leur échéancier de réalisation. Si le bailleur ne respecte pas les conditions fixées par le juge pour la réalisation des travaux, le tribunal a la possibilité de réduire le montant du loyer.
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UN BAIL POUR LA VIE A ÉTÉ CONSENTI À UN LOCATAIRE. L’HÉRITIER DE CET APPARTEMENT PEUT-IL REPRENDRE LE LOCAL POUR LOGER SA FILLE ?
Non, car un bail conclu pour la vie à un locataire est valable. En effet, la jurisprudence considère qu'un tel bail comporte bien une durée dont le terme est fixé par un événement certain, la mort du locataire.
La loi du 6 juillet 1989 fixe une durée minimale (3 ans pour les personnes physiques et 6 ans pour les personnes morales), mais elle laisse les parties libres de convenir d'une durée plus longue. Ainsi, si le bailleur accepte de conférer au preneur une sécurité de disposition des biens loués sa vie durant, la clause est valable. Cette situation ne heurte pas pour autant le principe d'interdiction des baux perpétuels, qui figure dans le code civil car, si la date de l'événement est bien sûr incertaine, celle de sa réalisation ne souffre en revanche aucune incertitude.
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