SUPPRESSION DE LA RÉFÉRENCE AUX « USAGES LOCAUX »
Cette suppression est destinée à uniformiser les délais sur l'ensemble du territoire français.

Les dates d’effet des congés des baux commerciaux ont été modifiées par la loi LME du 4 aout 2008. Jusqu’à cette date, l’article L.145-9 du Code de commerce précisait que le congé devait être signifié « suivant les usages locaux ». Désormais, la référence aux usages locaux est supprimée. L’article L.145-9 du Code de commerce précise que le congé doit être donné « pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance ».

Au titre de
L’article L.145-4 du Code de commerce précise que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L.145-9 ».
L’article L.145-9 du Code de commerce dispose « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance »
L’article L.145-12 du Code de commerce dispose « Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou le cas échéant, de sa reconduction. »

L'expression « congé donné pour le dernier jour d'un trimestre civil et au moins six mois à l'avance » doit s'entendre de la manière suivante : le délai de six mois, constitué de deux trimestres, doit, au minimum, toujours être respecté. À ce délai minimum de six mois s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre. Concrètement, si un locataire entend quitter les avril 2009, l'effet de ce préavis sera le 31 décembre 2009 (délai de six mois, du 4 avril au 4 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil).
A la lecture de cette réponse ministérielle, si on prend l’exemple d’un bail commercial avec une date d’échéance au 15 avril, le congé du locataire devrait être signifié au moins six mois à l’avance pour le 30 juin.

HYPOTHESE DU CONGE DELIVRE POUR UNE ECHEANCE TRIENNALE OU POUR LE TERME DU BAIL
1 Réponse ministérielle du 5 mai 2009 (Rép.min. n°43709 JOAN

A une question posée par un parlementaire en cas de congé donné par un locataire, le ministre du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises a répondu : L'expression « congé donné pour le dernier jour d'un trimestre civil et au moins six mois à l'avance » doit s'entendre de la manière suivante : le délai de six mois, constitué de deux trimestres, doit, au minimum, toujours être respecté. À ce délai minimum de six mois s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre. Concrètement, si un locataire entend quitter les lieux et qu’il envoie, par exemple son préavis un 4 avril 2009, l'effet de ce préavis sera le 31 décembre 2009 (délai de six mois, du 4 avril au 4 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil).

A la lecture de cette réponse ministérielle, si on prend l’exemple d’un bail commercial avec une date d’échéance au 15 avril, le congé du locataire devrait être signifié au moins six mois à l’avance pour le 30 juin.

De manière à n’avoir aucune surprise, le bailleur sera tenu de délivrer le congé pour la date la plus proche, car conformément à une jurisprudence bien établie, un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul. Il voit simplement ses effets repoussés à la date pour laquelle il aurait dû être donné (Cass.civ. 1er mars 1989). Un congé délivré pour une date autre que le dernier jour d’un trimestre civil verra ses effets reportés au dernier jour du trimestre civil suivant.

Dans notre exemple, le congé du propriétaire devrait être délivré six mois à l’avance pour sa date d’échéance, à savoir le 15 avril dans la mesure où si la jurisprudence ou une réponse ministérielle venait à confirmer la date du dernier jour du trimestre civil comme étant la bonne date, les effets du congé seraient alors reportés à la date du 30 juin.

HYPOTHESE DU CONGE DELIVRE MOINS DE SIX MOIS AVANT LE TERME CONTRACTUEL OU AU COURS DE LA TACITE RECONDUCTION DU BAIL COMMERCIAL

En matière de bail commercial, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se poursuit purement et simplement au-delà de la date contractuellement fixée pour son expiration. Il n’y a pas formation d’un nouveau contrat pour une période de neuf ans mais d’un nouveau bail à durée indéterminée se substituant au bail expiré.
Dans ces conditions, l’une ou l’autre des parties peut mettre fin à tout moment à cette tacite reconduction par l’effet d’un congé conformément à l’article L.145-9 du Code de commerce.
C’est ainsi que dorénavant, le préavis sera au minimum de six mois augmenté du temps nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil qui suivra l’expiration du délai de six mois.
En reprenant toujours le même exemple, si le bail arrive à échéance le 15 avril :
1le congé signifié le 10 février prendra effet le 30 septembre (et non le 10 août)
2le congé signifié le 30 avril prendra effet le 31 décembre (et non le 30 octobre)
Bail Commercial